“挂了快一年，， ，，眼看总价从200多万元掉到160万元，， ，，心一横，， ，，卖了。。。。”最近卖出一套丁桥板块两居室的老陈，， ，，昨天拿到尾款后长舒了一口吻。。。。他说，， ，，虽然“割肉”心疼，， ，，但“落袋为安”也是好的选择。。。。
这是今年上半年杭州二手房市场的缩影。。。。
随着杭州二手房市场2026年“期中考”效果单揭晓，， ，，一连串数字印证了市场的“以价换量”。。。。
杭州二手房市场2026年“期中考”效果单揭晓 数据泉源：杭州我爱我家
杭州我爱我家数据显示，， ，，上半年全市共成交二手住宅4.67万套。。。。这个效果是近五年同期的第二高，， ，，只比2025年的4.91万套略微回落。。。。
“老破小”成交量稳住了
但价钱“跌回十年前”
不过，， ，，量稳住了，， ，，价钱仍在调解。。。。上半年杭州全市二手住宅均价为26817元/平方米，， ，，同比去年上半年，， ，，下滑了15.2%。。。。
数字显示，， ，，成交结构爆发了强烈的转变——主要是总价段200万元以内的房源成交占比突破5成，， ，，抵达50.7%。。。。而在一年前，， ，，这个比例只有36.9%，， ，，足足蹿升了近14个百分点。。。。
杭州城区航拍画面
与此同时，， ，，200万元至300万元的区间占比微降至22.9%。。。。这两个区间相加，， ，，意味着上半年凌驾七成的杭州二手房买家，， ，，把总预算牢牢摁在了300万元以内。。。。
面积端的转变同样显着——上半年套均成交面积降至101.5平方米，， ，，比去年同期少了2个平方米左右。。。。60至90平方米的中小户型占比近四成，， ，，仍然是市场的绝对主力。。。。而60平方米以下的“极致刚需”户型，， ，，占比虽然只有13%，， ，，但同比上升了0.8个百分点——这说明，， ，，越来越多预算极为有限的首套房买家，， ，，正在纷纷“上车”。。。。
翠苑三区、朝晖七区这样的市中心老小区，， ，，今年上半年成交量都突破了60套，， ，，险些遇上去年整年的量，， ，，但成交均价回落到了2万元/平方米左右——基本退回到了2016年前后，， ，，也就是十年前的价钱水平。。。。
一经被誉为学区房“神盘”“孟母盘”的耀江文鼎苑，， ，，从2021年岑岭时的11万元/平方米，， ，，到现在稳固在4万-4.7万元/平方米，， ，，5年时间抹去了近七成的价钱泡沫。。。。
关于“老破小”价钱“回到十年前”的征象，， ，，杭州我爱我家剖析以为，， ，，低总价房源成交比例的上升，， ，，并非需求端突然爆发，， ，，而是供应端自动“割肉”的效果——大宗原先挂牌价偏高的房源，， ，，经由房东一轮又一轮调价，， ，，终于触遇到了买家愿意掏钱的谁人临界点。。。。而买家这边，， ，，普遍对价钱高度敏感，， ，，但凡性价比有冒高的苗头，， ，，咸孤嗜以往坚决得多。。。。
与中小户型成交量升温形成鲜明比照的是，， ，，120平方米以上的大户型，， ，，上半年成交量同比下滑了2.2个百分点。。。。
改善型次新板块肉眼可看法降温了
一经风物无限的申花、亚运村等改善型次新板块，， ，，肉眼可看法降温了。。。。以亚运村的绿城桂冠东方为例，， ，，今年上半年成交49套，， ，，缺乏去年整年成交量的三成。。。。
这些板块的经纪人反。。。。， ，，大户型的带看量从去年下半年就最先下滑，， ，，今年上半年更是“看的人少、谈的人更少”，， ，，房东不降到买家心理价位，， ，，“连坐下来谈的时机都没有”。。。。
主城购房需求外溢加速
价钱门槛一连走低，， ，，最直接的受益者是那些预算有限但又必需上车的“新杭州人”和年轻家庭。。。。而在购房区域选择上，， ，，刚需也泛起出清晰的流向——从主城焦点区向外围板块加速溢散。。。。
今年上半年，， ，，主城焦点的上城、拱墅、西湖、滨江四个区的成交占比所有泛起下滑，， ，，其中上城区下降了1.5个百分点，， ，，滨江区下降了1个百分点。。。。
主城的老旧小区
与之相反，， ，，临平区市场占比从10.2%跃升至12.2%；；钱塘区从6%升至7.2%；；萧山区也小幅微增至16%，， ，，稳住了全市第二大购房区域的职位。。。。
为什么泛起这样的“外热内冷”？？？？？？在城东九堡一带做了5年中介的经纪人刘姐给我们算了一笔账：“同样的250万元预算，， ，，在市中心只能拿下四五十平方米的‘老破小’，， ，，户型差、没电梯，， ，，停车还贫困。。。。但往临平、星桥、大江东那里走，， ，，能买80多平方米的电梯房，， ，，小区新、情形好，， ，，栖身体验完全差别。。。。”她最近帮一对小伉俪在临平成交了一套90平方米的三居室，， ，，总价250万元不到，， ，，买家两口子都在主城区上班，， ，，“他们算过，， ，，通勤多花20分钟，， ，，但住得宽敞，， ，，以为值了”。。。。
业内人士以为，， ，，只要外围板块单价“1字头”“2字头”的价钱优势还在，， ，，这种主城外溢趋势下半年或许率还会一连，， ，，这是市场的自觉选择。。。。杭州这座都会的栖身半径，， ，，正在被价钱实力硬生生往外推了一圈。。。。
下半场怎么走？？？？？？
刚需仍是主角，， ，，高总价次新居承压
下半年杭州楼市会怎么走？？？？？？综合专家和业内人士各方看法来看，， ，，在没有强力新政干预的条件下，， ，，下半年或许率会延续“平稳波动、加速去化”的主基调。。。。
一方面，， ，，上半年4.67万套成交量已经打下了不错的基础，， ，，整年总成交量即便达不到去年的高度，， ，，也低不了几多。。。。
但另一方面，， ，，随着学区房需求集中释放完毕，， ，，高总价房源的去化压力依旧不小。。。。尤其是那些单价偏高、面积偏大的次新居，， ，，既要面临同板块新居的品质竞争，， ，，又要遭受改善型买家一连张望的情绪压制，， ，，处境颇为尴尬。。。。
刚需购房仍将是下半年的楼市主旋律
业内人士剖析，， ，，刚需购房仍将是下半年的楼市主旋律，， ，，成交重心或许率继续围绕200万元以内的低价房源睁开。。。。房价短期内难有向上的动力，， ，，“以价换量”依然是市场最主流的成交逻辑。。。。关于急需卖房的业主来说，， ，，合理调解价钱预期，， ，，比赌市场反弹更现实；；而对正准备上车的刚需买家而言，， ，，房源选择面宽、议价空间大，， ，，眼下仍然是一个从容挑挑拣拣的窗口期。。。。
4.67万套的半年答卷，， ，，是杭州二手房用“价钱水位下降”换来的。。。。对卖家来说，， ，，这或许是资产缩水的阵痛期；；对那些预算有限，， ，，正在寻觅人生第一套房的年轻人来说，， ，，这可能是近几年来最友好的一段买方时光。。。。
上半年杭州二手房成交量排行
橙柿互动·都会快报 记者 陆丹
编辑 肖旭
审核 罗祎 邵宇峰
校对 崔劲峰
清华大学土木系结业、中科院力学所博士，， ，，曾任交通运输部公路科学研究院副研究员，， ，，加入杭州湾跨海大桥建设并获得“建桥元勋”称呼——在许多人看来，， ，，他已经拥有了一条稳固而鲜明的职业蹊径。。。。